NLG - Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long
Luận điểm đầu tư
Sở hữu sự chủ động trong chiến lược triển khai dự án nhờ (1) nền tảng tài chính lành mạnh, (2) danh mục dự án đa dạng.
Hạ tầng kết nối khu vực phía Nam hoàn thiện giúp các dự án lớn tại Đồng Nai, Long An ghi nhận mặt bằng giá mới cao hơn và tỷ lệ hấp thụ tốt hơn trong tương lai.
Rủi ro
Tiến độ bàn giao các dự án Izumi, Cần Thơ và thủ tục chuyển nhượng 25% Paragon Đại Phước chậm hơn dự kiến.
Doanh số mở bán thấp hơn kỳ vọng do khó khăn chung của nền kinh tế.
Cập nhật doanh nghiệp
KQKD 2Q2023: DTT đạt 953 tỷ VND (-23% YoY, +305% QoQ), chủ yếu đến từ bàn giao 71 sản phẩm valora tại Southgate. LNST-CĐTS đạt 121 tỷ VND (+9% YoY), một phần nhờ ghi nhận bàn giao tốt tại Mizuki. Doanh thu mở bán mới đạt 632 tỷ VND (+165% QoQ). BSC Research nhận thấy tốc độ bán hàng đã tốt hơn vượt trội tại hầu hết các dự án, đặc biệt là valora Southgate với 43 sản phẩm so với 9 sản phẩm trong 1Q2023. Qua đó, 6T2023 doanh nghiệp đã hoàn thành 22% kế hoạch lợi nhuận và 9.2% kế hoạch doanh thu bán mới năm 2023.
Cập nhật KQKD 2Q2023: Điểm nhấn đến từ (1) hoạt động bán hàng có tín hiệu phục hồi và (2) bàn giao tốt vượt kỳ vọng tại Mizuki Park và Southgate.
Trong bối cảnh khó khăn chung của ngành BĐS, NLG ghi nhận doanh thu mở bán mới (presales) 2Q2023 đạt 632 tỷ VND (+156% QoQ, tương đương 9.8% dự báo của BSC Research) đóng góp bởi mở bán Mizuki Park (42 sản phẩm), Akari City (83 sản phẩm) và Southgate (43 sản phẩm). Tình hình mở bán đã bắt đầu lạc quan hơn từ thời điểm cuối 1Q2023
Điều chỉnh dự phóng và kỳ vọng 2023F
Dựa trên (1) tiến độ bàn giao dự án tốt hơn kỳ vọng tại Southgate, Mizuki và (2) công tác bán hàng hồi phục:
BSC điều chỉnh tăng ước tính giá trị mở bán mới năm 2023F đạt 6,638 tỷ VND (-35%YoY, +9.4% so với Báo cáo cập nhật gần nhất) tập trung tại dự án Akari và giữ nguyên ước tính tại các dự án khác dựa trên kế hoạch mở bán của NLG trong 2H2023. Theo đó, BLĐ đặt mục tiêu mở bán trong 2H2023 đạt 8,563 tỷ VND, đóng góp chính bởi mở bán (1) sản phảm flora tại phân khu AK10 Akari, phân khu CCTM1 tại Mizuki Park, (2) sản phẩm valora tại phân khu The Pearl tại Southgate và (3) sản phẩm Ehome/EhomeS tại Southgate, Cần Thơ.
Trong bối cảnh nguồn cung BĐS mới tại TP HCM và các khu vực lân cận vẫn còn hạn chế, nhu cầu nhà ở vẫn lớn cũng như hạ tầng kết nối đang được triển khai, BSC Research tin rằng các sản phẩm mở bán mới của NLG sẽ được hấp thụ tốt, tạo nguồn lực tài chính để tìm kiếm quỹ đất mới và đảm bảo tăng trưởng trong tương lai.
Như đã đề cập tại Báo cáo cập nhật gần nhất, BSC Research nhận thấy NLG thực sự chú trọng hơn vào phân khúc NOXH. Bên cạnh cam kết phát triển 20,000 sản phẩm nhà ở xã hội trong những dự án doanh nghiệp đang triển khai, NLG đang xem xét đầu tư thêm 6 dự án NOXH với tổng diện tích 46.8ha tại 3 tỉnh thành Đồng Nai, Hải Phòng, Cần Thơ. Chiến lược xoay trục trên mang lại kỳ vọng quỹ đất triển khai BĐS thương mại sẽ tiếp tục được mở rộng tại các địa phương này và điều kiện NOXH đã được thực hiện. Hiện tại, BSC vẫn chưa đưa các dự án này vào định giá và dự phóng do cần chờ thêm thông tin chính thức và đánh giá khả năng triển khai.
Dự phóng KQKD 2023F – 2024F
BSC điều chỉnh dự báo DTT và LNST-CĐTS năm 2023F so với báo cáo trước đó:
Doanh thu điều chỉnh tăng 5% so với dự báo trước do (1) giảm dự báo doanh thu kinh doanh BĐS tại Akari, Cần Thơ và (2) tăng doanh thu tại Izumi dựa trên tiến độ xây dựng tại các dự án. BSC Research vẫn duy trì kỳ vọng doanh nghiệp có thể ghi nhận thu nhập đột biến từ thoái vốn 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước, bán sỉ tại Kikyo (quận 9).
Điều chỉnh giảm doanh thu và biên lợi nhuận tại dự án Mizuki (ghi nhận tại lãi/lỗ từ công ty LDLK).
Chi phí tài chính tăng 19% so với dự báo trước đó do kỳ vọng DN sẽ tiếp cận thêm nguồn vốn vay để tài trợ triển khai các dự án.
Do tỷ trọng doanh thu đến từ Izumi cao hơn (tỷ lệ lợi ich NLG là 65%) và từ Akari giảm xuống (tỷ lệ lợi ích của NLG là 50%), do đó, lợi ích của cổ đông thiểu số giảm -44% so với báo cáo cũ.
Sang năm 2024, BSC kỳ vọng DTT và LNST-CĐTS của NLG lần lượt đạt 9,161 tỷ VND (+85% YoY) và 1,030 tỷ VND (+56% YoY) dựa trên lượng backlog còn lại tại Izumi năm 2022 và doanh thu bán mới tốt tại Akari, Southgate năm 2023.
