Bất động sản nhà ở

Kỳ vọng những quyết sách quyết liệt hơn

Lượng tiêu thụ nhà ở trong Q4/22 giảm đáng kể 80% svck/63% svck ở cả TP.HCM và Hà Nội trong bối cảnh người mua nhà khó tiếp cận vốn vay.

Nhiều chủ đầu tư (CĐT) bất động sản (BĐS) đã thất bại trong bài “kiểm tra” đầu tiên trong bài toán nợ đáo hạn.

Lượng tiêu thụ nhà ở trong Q4/22 ảm đạm do nhu cầu mua nhà suy giảm

Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm, nguồn cung căn hộ mới ở cả TPHCM và Hà Nội trong Q4/22 lần lượt sụt giảm 81% so với cùng kỳ (svck)/38% svck, dẫn đến lượng tiêu thụ giảm mạnh 80% svck/63% svck, theo CBRE. Vndirect Research quan sát giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và Hà Nội trong Q4/22 giảm 1-3% so với (sv) quý trước, ngoại trừ phân khúc trung cấp (+2-5% sv quý trước). Giá thứ cấp BĐS liền thổ trong Q4/22 đi ngang ở TP.HCM nhưng giảm 8% sv quý trước ở Hà Nội.

Đã có những động thái tích cực, tuy nhiên vẫn cần quyết liệt hơn nữa…

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp cho thị trường BĐS

1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp (DN) BĐS khó khăn

2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. Vndirect Research cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn.

Rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao. Nhiều chủ đầu tư đã thất bại trong lần “kiểm tra” đầu tiên

Giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Vndirect Research ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đền từ DN BĐS). Ngoài ra, Vndirect Research ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011- 2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011.

Cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu nhà ở

Vndirect Research nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở, giảm lệch cung cầu trong bối cảnh nguồn cung căn hộ bình dân chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022. Bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030. Vndirect Research tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Vndirect Research quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

ĐIỂM LẠI THỊ TRƯỜNG BĐS NHÀ Ở TẠI TP.HCM VÀ HÀ NỘI Q4/22

Số căn hộ tiêu thụ tại TPHCM trong Q4/22 giảm đáng kể 84% sv quý trước/80% svck

Theo CBRE, số căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM giảm 84% sv quý trước/80% svck xuống còn khoảng 1.100 căn trong Q4/22, trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm 54% sv quý trước/81% svck (khoảng 1.300 căn). Tỷ lệ hấp thụ trong Q4/22 đạt 85% (+4 điểm % svck).

Giá căn hộ sơ cấp phân khúc hạng sang và cao cấp tại TPHCM hạ nhiệt trong Q4/22 (Đơn vị: USD/m2)

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP.HCM không thay đổi đáng kể (+0,7% sv quý trước) trong Q4/22. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 1-3% sv quý trước trong khi các phân khúc khác tăng nhẹ 1-2% sv quý trước. Lũy kế, phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất 11% svck trong năm 2022 trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế và nhu cầu vẫn ở mức cao. Giá thứ cấp của BĐS liền thổ đi ngang sv quý trước trong Q4/22

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ Hà Nội trong Q4/22 thấp nhấttrong vòng 7 năm

Tương tự TPHCM, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể ở cả nguồn cung mới (-9% sv quý trước/-38% svck còn 3.300 căn) và lượng tiêu thụ (-40% sv quý trước/-63% svck còn 2.200 căn). Tỷ lệ hấp thụ trong Q4/22 thấp nhất trong vòng 7 năm qua, chỉ đạt 65% (-34 điểm % sv quý trước).

Giá nhà tại Hà Nội hạ nhiệt trên diện rộng trong khi phân khúc trung cấp duy trì đà tăng trong  4/22 (Đơn vị: USD/m2)

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể sv quý trước ở tất cả phân khúc trong Q4/22, ngoại trừ phân khúc trung cấp (+5-6% sv quý trước/15% svck). Trong khi giá thứ cấp cho cả BĐS liền thổ và căn hộ đều ghi nhận giảm lần lượt là 8%/3% sv quý trước.

Thanh khoản của các DN BĐS còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn

Ngay từ đầu năm 2023, Vndirect Research nhận thấy ngày càng gia tăng DN BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. Vndirect Research ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (+306,4% svck) trái phiếu doanh nghiệp BĐS (TPDN) sẽ đáo hạn trong Q2/23 và 65.905 tỷ đồng (+13,3% svck) trong nửa cuối 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Vndirect Research ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đến từ DN BĐS). Ngoài ra, Vndirect Research ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

…cần những chính sách quyết liệt hơn nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản cho các DN BĐS

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường BĐS 1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn, 2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay, 3) đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-16). Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. Vndirect Research cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn.

Bên cạnh giúp DN BĐS tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, Vndirect Research cho rằng khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”.

Tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng. Vndirect Research quan sát hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Hạ lãi suất vay mua nhà

Agribank đã thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh BĐS gặp khó khăn. Vndirect Research kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường BĐS trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, Vndirect Research kỳ vọng xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ Q2/23 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt 1) Lãi suất điều hành của FED có thể đạt đỉnh vào Q2/23, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam, 2) NHNN sẽ chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối, 3) nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường BĐS ảm đạm.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành BĐS

Vndirect Research tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo Vndirect Research quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan. Do đó, Vndirect Research tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu, DN BĐS sở hữu quỹ sản phẩm phân khúc bình dân có thể hưởng lợi

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong 2022. Vndirect Research nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Vndirect Research tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.

Vndirect Research quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới. Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, Vndirect Research tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Sức khỏe tài chính của các DN BĐS đang dần suy yếu nhưng vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013

Kết quả kinh doanh (KQKD) năm 2022 phản ánh những khó khăn của thị trường

Doanh thu Q4/22 của VHM tăng 33,8% svck lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận (LN) ròng Q4/22 giảm 24,0% svck xuống còn 8.928 tỷ đồng do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và LN ròng năm 2022 giảm 26,6% svck/26,3% svck xuống còn 62.392 tỷ đồng/28.628 tỷ đồng.

Doanh thu/LN ròng Q4/22 của NVL giảm 29,4% svck/70,7% svck xuống 3.241 tỷ đồng/239 tỷ đồng do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.

Doanh thu Q4/22 của DXG giảm 56,5% svck xuống 984 tỷ đồng do bàn giao BĐS ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành BĐS đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ. đồng trong Q4/22 do áp lực chi phí cao. Lũy kế, doanh thu/LN ròng 2022 giảm 44,7% svck/87,1% svck xuống 5.581 tỷ đồng/149 tỷ đồng.

Doanh thu Q4/22 của NLG giảm 63,1% svck xuống 1.629 tỷ đồng, chủ yếu từ bàn giao dự án Flora Akari (90 căn, 261 tỷ đồng) và Southgate (234 căn, 1.219 tỷ đồng). Tuy nhiên, LN ròng Q4/22 tăng 21,1% svck lên 437 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Lũy kế, doanh thu/LN ròng năm 2022 giảm 16,7% svck/48,1% svck xuống 4.339 tỷ đồng/556 tỷ đồng.

Doanh thu Q4/22 của KDH tăng 109,2% svck lên 1.234 tỷ đồng, với biên LN gộp giảm 58 điểm % svck xuống 24,2% do bàn giao dự án có biên LN thấp (KDH không tiết lộ chi tiết dự án). Do đó, LN ròng Q4/22 giảm 71,3% svck xuống 119 tỷ đồng. Lũy kế, DT/LN ròng năm 2022 giảm 22,1% svck/8,3% svck xuống 2.912 tỷ đồng/1.102 tỷ đồng.

Vndirect Research nhận thấy sức khỏe tài chính của DN BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013

Vndirect Research đã tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết). Vndirect Research lưu ý rằng số lượng DN BĐS niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

Nguyễn Phi tổng hợp từ Vndirect Research