TỔNG CÔNG TY IDICO (IDC)

I. Tổng quan doanh nghiệp

1. Quá trình hình thành phát triển

Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) được thành lập năm 2000, tiền thân là tổng Công ty Đầu tư phát triển Đô thị & Khu công nghiệp Việt Nam trực thuộc Bộ Xây dựng. Trải qua hơn 23 năm hình thành và phát triển, IDC đã khẳng định tầm vóc và thương hiệu của một trong những doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng hàng đầu trong ngành đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và xây dựng.

IDC hiện đang sở hữu 14 công ty con và góp vốn với 3 công ty liên doanh, liên kết hoạt động trong nhiều lĩnh vực, trong đó các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi bao gồm:

- Bất động sản khu công nghiệp: Đầu tư xây dựng, kinh doanh phát triển hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu kinh tế.

- Bất động sản nhà ở và thương mại: Đầu tư phát triển, kinh doanh khu đô thị, khu dân cư, nhà ở.

- Dịch vụ khu công nghiệp: Đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án điện lực, giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước, thu gom xử lý nước thải…

- Năng lượng: Đầu tư, xây dựng và quản lý vận hành nhà máy thủy điện

2. Bất động sản KCN là lĩnh vực mũi nhọn, lĩnh vực Bất động sản nhà ở và Năng lượng hoàn thiện hệ sinh thái KCN

Bất động sản khu công nghiệp được chọn là lĩnh vực mũi nhọn. Với bề dày kinh nghiệm hơn 20 năm, đến nay IDICO hiện đang quản lý 10 khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại khu vực miền Nam (7 KCN) và miền Bắc (3 KCN), với tổng diện tích hơn 3,260 ha nằm tại các vùng kinh tế trong điểm của cả nước như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình cùng khả năng kết nối cao với các sân bay và cảng biển.

Trong trung và dài hạn, IDC cho biết sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất mới với phương châm "Mở rộng 2ha quỹ đất mới sau mỗi ha cho thuê", đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), hoàn thiện hạ tầng, thu hút đầu tư

Lĩnh vực Bất động sản nhà ở và Năng lượng hoàn thiện hệ sinh thái KCN. Trong thời gian tới, IDICO sẽ tập trung phát triển lĩnh vực bất động sản nhà ở và thương mại nhằm khai thác tối ưu các quỹ đất sẵn có và xây dựng thêm các khu đô thị vệ tinh KCN. Đồng thời đầu tư vào năng lượng tái tạo mang đến giải pháp năng lượng xanh, tăng sức cạnh tranh cho các KCN của IDICO và phù hợp với định hướng cam kết “Zero Carbon” của Chính phủ Việt Nam. Với động thái thành lập công ty IDICO-ENERGY có số vốn điều lệ 100 tỷ đồng (IDICO nắm giữ 99,99% cổ phần) hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất điện để triển khai các dự án lắp điện mặt trời áp mái.

II. Triển vọng các mảng kinh doanh

1. Bất động sản khu công nghiệp

Một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu với quy mô quỹ đất lớn và vị trí đắc địa

Khởi đầu từ năm 1997 với KCN Nhơn Trạch 1, trên cơ sở mở rộng KCN Tuy Hạ A, IDC đã đặt nền móng quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển của các KCN sau này. Tính đến hiện tại, IDC đã sở hữu 10 dự án KCN đang hoạt động ổn định, với tổng diện tích hơn 3,260 ha, tương đương với 2,330 ha đất thương phẩm. Tính đến thời điểm cuối Q3/2023, đã có 05 KCN được lấp đầy và 05 KCN đang trong giai đoạn thu hút đầu tư, diện tích đất thương phẩm còn lại khoảng 631 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 55%.

Các ngành nghề thu hút đầu tư chủ yếu thuộc các lĩnh vực dệt may, sản xuất chế tạo cơ khí, điện tử, sản xuất và sửa chữa xe máy, thiết bị. Trong quá trình phát triển, các KCN của IDC đã thu hút được nhiều dự án tên tuổi từ nhiều quốc gia như POSCO - Công ty sản xuất thép hàng đầu thế giới từ Hàn Quốc - đầu tư 1.2 tỷ USD tại KCN Phú Mỹ 2 (Bà Rịa - Vũng Tàu), hãng sản xuất xe hàng đầu nhật Bản - HONDA cũng đã đầu tư 530 triệu USD tại KCN Kim Hoa (Vĩnh Phúc), HEINEKEN (Hà Lan) đầu tư 250 triệu USD tại KCN Mỹ Xuân A (Bà Rịa - Vũng Tàu)… gần đây nhất là SUNTORY PEPSICO công bố triển khai dự án 20ha, tổng vốn đầu tư 185 triệu USD tại KCN Hựu Thạnh (Long An); Dự án của Tập đoàn Hyosung thuê 25 ha tại KCN Phú Mỹ II.

Ngoài ra, IDC đang lên kế hoạch phát triển thêm quỹ đất KCN nhằm bổ sung vào diện tích đất hiện có với tổng diện tích dự kiến từ 1,800 – 2,200 ha. Cụ thể, tại miền Nam, IDC cho biết KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng (110 ha) tại Bà Rịa Vũng Tàu và KCN Tân Phước 1 (470 ha) tại Tiền Giang đều đã được phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ  1/2000 và đang trong thời gian chờ quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư. Tại khu vực miền Trung, IDC dự kiến triển khai thêm 01 dự án với diện tích 478 ha. Tại miền Bắc, công ty lên kế hoạch triển khai 02 dự án với quy mô 835 ha và đang thể hiện quyết tâm khi gần đây IDC đã quyết định góp 550 tỷ đồng để thành lập công ty con mới – IDICO Vinh Quang (IDICO - IDV) tại TP. Hải Phòng với lĩnh vực chính là đầu tư xây dựng, kinh doanh đô thị, khu công nghiệp

Đa dạng hoá nguồn thu với các dự án nhà xưởng & nhà kho xây sẵn (NX&NKXS). Theo IDC, công ty đang thực hiện thí thí điểm 02 dự án NX&NKXS tại KCN Hựu Thạnh (quy mô 8.28ha) và KCN Nhơn Trạch I (28ha) với diện tích cho thuê ban đầu khoảng 1.1 ha và 1.3 ha. Theo IDC diện tích NX&NKXS tại KCN Nhơn Trạch I vẫn còn khả năng mở rộng thêm 12.9 ha.

Với mục tiêu hoàn thành 1,000,000 m2 NX&NKXS cho thuê đến năm 2026, mảng kinh doanh này sẽ giúp IDC đa dạng hoá nguồn thu và mang lại dòng tiền đều đặn trong tương lai.

Quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn là lợi thế trong bối cảnh nguồn cung eo hẹp tại miền Nam

Theo Cushman&Wakefield, nguồn cung đất KCN phía Nam vẫn chưa có nhiều cải thiện trong Q3/2023 khi chỉ ghi nhận thêm khoảng 171 ha nguồn cung mới tại KCN Nam Tân Tập (Long An). Tỷ lệ lấp đầy khu vực phía Nam vẫn duy trì ở mức cao khoảng 81.8%, tăng 0.8 ppt so với Q2, với 116 ha được hấp thụ. Long An và Bà Rịa Vũng Tàu là điểm sáng với mức hấp thụ tốt khoảng 100 ha.

Giá thuê đất KCN Q3/23 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng, giá sơ cấp đạt USD167/m2/chu kỳ thuê, nhích nhẹ 1% QoQ và tăng 8.5% YoY do điểm nghẽn về pháp lý và quy trình đền bù trì trệ khiến nguồn cung bị thắt chặt và mặt bằng giá thuê đất KCN tiếp tục tăng.

Trong khi miền Bắc vẫn duy trì sức hút trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, các địa phương đang thu hút nhiều nhà đầu tư lớn từ Trung Quốc, Hong Kong, Singapore… tập trung vào nhóm công nghệ cao có giá trị gia tăng cao. Giá thuê đất KCN trong Q3/2023 tăng nhẹ so với quý trước, đạt 123 USD/m2/chu kì thuê, tương ứng với với mức tăng 2.6% QoQ và tăng 10.2% YoY.

Với IDC, tính đến Q3/2023, doanh nghiệp hiện còn 5 KCN chưa lấp đầy gồm KCN Hựu Thạnh, KCN Phú Mỹ 2 & MR, KCN Quế Võ 2 và KCN Cầu Nghìn, ước tính quỹ đất sẵn sàng cho thuê còn lại khoảng 631 ha, chúng tôi kỳ vọng quỹ đất này có thể mang lại nguồn thu trong trung hạn cho IDC từ 4-6 năm tới.

Hoạt động sản xuất phục hồi giúp triển vọng thu hút FDI tiếp tục tươi sáng trong 2024

Xuất nhập khẩu phục hồi. Năm 2023, tổng kim ngạch hàng hóa XNK ước đạt 683 tỷ USD, giảm 6.6% so với năm 2022, xuất khẩu giảm 4.4%, nhập khẩu giảm 8.9%. Trong đó, khu vực FDI (kể cả dầu thô) đạt 466 tỷ USD, giảm -8% yoy.

Sản xuất công nghiệp 2023 tiếp tục có xu hướng tích cực. Theo Tổng cục Thống kê, giá trị sản xuất công nghiệp trong Q4/2023 tăng trưởng thêm 6.86% yoy, tính chung cả năm tăng 3.02%. Trong đó ngành công nghiệp chế biến chế tạo tăng 3.62%, sản xuất và phân phối điện tăng 3.79%, quản lý xử lý nước thải tăng 3.79%.

Thu hút FDI đang là điểm sáng. Kết thúc năm 2023, giải ngân vốn FDI đạt hơn 23 tỷ USD, tăng 3.5% yoy, đây là mức cao kỷ lục từ trước tới nay. Thu hút FDI cũng cao nhất kể từ 2019 với 36.6 tỷ USD, trong đó phần lớn thuộc ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm gần 64.2%. Điều này cho thấy triển vọng và môi trường đầu tư an toàn của Việt Nam đang tạo niềm tin và sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều khó khăn.

Nâng cấp các mối quan hệ mang lại nhiều cơ hội thu hút dòng vốn chất lượng, đặc biệt đối với ngành sản xuất bán dẫn

Kể từ ngày 10/09/2023, Mỹ là quốc gia thứ 5 nâng cấp quan hệ với Việt Nam lên Đối tác toàn diện, sau Trung Quốc (2008), Nga (2012), Ấn Độ (2016) và Hàn Quốc (2022). Theo đó, Việt Nam và Hoa Kỳ sẽ tăng cường hợp tác sâu rộng về mọi mặt từ điện toán đám mây, linh kiện bán dẫn cho đến trí tuệ nhân tạo.

Bên cạnh đó, với lợi thế về trữ lượng đất hiếm - nguyên liệu quan trọng sản xuất chất bán dẫn cho các ngành công nghiệp cao - Việt Nam được kỳ vọng sẽ từng bước tham gia nhiều hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu trong lĩnh vực cung ứng nguyên vật liệu, linh kiện, thiết bị cho ngành năng lượng, hàng không, kinh tế số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo. Qua đó thúc đẩy nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp ngành này trong tương lai.

2. Mảng năng lượng, kinh doanh điện

IDC hiện đang vận hành 2 nhà máy thuỷ điện Đak Mi 3 (công suất 63MW) và Sok Pho Miêng (công suất 51MW) với sản lượng khoảng 340 triệu kWh cung cấp vào lưới điện Quốc gia hàng năm. Bên cạnh đó, với mục tiêu tự chủ về nguồn điện trong KCN, công ty còn thực hiện đầu tư các Trạm biến áp (TBA) 22kV để phân phối, kinh doanh điện tại đây. IDC là một trong số ít doanh nghiệp được cấp phép truyền tải điện trực tiếp đến các KCN. Cụ thể, các TBA 110/22kV Tuy Hạ và KCN Nhơn Trạch 5 phục vụ truyền tải điện cho các KCN Nhơn Trạch 1, 2, 3, 4 với tổng công suất 418 MVA; TBA 110/22kV KCN Hựu Thạnh, gồm 3 máy biến áp (MBA) 63 MVA với tổng công suất 189 MVA, giai đoạn 1 với 1 MBA 63 MVA đã được đầu tư và vận hành từ 2023.

Mảng kinh doanh này hiện đang mang lại lợi nhuận từ 150-380 tỷ đồng hàng năm cho IDC

Mảng thuỷ điện - Cơ hội phục hồi trong 2024

Sản lượng truyền tải điện kỳ vọng cải thiện, KCN Hựu Thạnh hỗ trợ tăng trưởng

Kế hoạch đầu tư Điện mặt trời cho xu hướng tương lai

Để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và xu thế phát triển nguồn năng lượng xanh và khai thác những lợi thế có sẵn từ các KCN đang hoạt động. Đồng thời giúp cân đối và đa dạng nguồn điện trong KCN, IDC cho biết sẽ triển khai nhiều dự án điện mặt trời áp mái tại các KCN cũng như tận dụng mặt hồ thuỷ điện Srok Phu Miêng để triển khai lắp đặt các tấm pin mặt trời.

3. Mảng BĐS thương mại nhiều dự án quy mô đang triển khai

IDC hiện sở hữu khoảng 10 dự án nhà ở - đô thị, khu dân cư trên địa bàn các tỉnh phía Nam như TP. HCM, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An… với tổng diện tích ước đạt 175 ha. Các dự án của IDC chủ yếu hướng đến những đối tượng công nhân tại các KCN và lao động có thu nhập thấp. Do đó được hưởng lợi từ các chính sách và chủ trương của Nhà nước như gói tín dụng 120,000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ với lãi vay thấp hơn 1.5 - 2%.

Doanh thu chuyển nhượng lô đất cho AEON có thể được ghi nhận trong 2024. Năm 2022, IDICO-LINCO, công ty con IDC sở hữu 51%, ký hợp đồng chuyển nhượng lô đất diện tích 21,870m2 cho AEON Việt Nam làm trung tâm thương mại trong dự án KDC Trung tâm mở rộng Phường 6, với tổng giá trị giao dịch khoảng 437.1 tỷ đồng. Tính đến Q3/2023, AEON Việt Nam đã thanh toán 152.9 tỷ đồng cho IDICO-LINCO, khoản tiền này hiện đang nằm ở khoản mục người mua trả tiền trước, do IDICO-LINCO đang hoàn thiện các thủ tục chuyển nhượng. Chúng tôi kỳ vọng trong năm 2024 giá trị chuyển nhượng lô đất này sẽ được phản ánh vào KQKD của công ty, ước tính lợi nhuận mang về khoảng 338 tỷ đồng.

4. Mảng thu phí BOT mang lại sự ổn định

Đối với hoạt động thu phí đường bộ, IDC hiện đang quản lý 2 trạm BOT là BOT Quốc lộ 1A đoạn An Sương – An Lạc do công ty con IDICO – IDI (HOSE: HTI) vận hành và BOT Quốc lộ 51 do công ty liên kết BVEC vận hành. Trong số đó, hiện IDC chỉ còn BOT Quốc lộ 1A An Sương – An Lạc là đang thu phí, dự kiến kết thúc thu phí từ tháng 01/2033, trong khi BOT Quốc lộ 51 hiện đã dừng thu phí từ đầu năm. Dù doanh thu mảng này chỉ chiếm khoảng 5-8% trong tổng doanh thu nhưng lại đóng góp đáng kể vào lợi nhuận và đều đặn mang về 170 – 220 tỷ đồng hàng năm cho IDC.

Chúng tôi kỳ vọng giai đoạn 2024/2025, doanh thu của mảng BOT sẽ giữ mức tăng trưởng trung bình 1.5% - 2%/năm nhờ lưu lượng xe qua trạm thu phí cải thiện khi nền kinh tế phục hồi trở lại, trong đó giả định mức giá cước giữ nguyên.

Ước tính doanh thu BOT 2024/2025 đạt lần lượt 449/457 tỷ đồng; Lợi nhuận gộp mang về 197/223 tỷ đồng; Biên lơi nhuận gộp quanh mức 44-49%.

III. Tổng hợp dự phóng KQKD:

IV. Định giá

TPS định giá 59.5

VietCap định giá 58.1

ACBS định giá 62.6

VCBS định giá 58.5

AGRS định giá 58.0